Kira ve Tahliye Hukuku

Kira Hukukunun Genel Çerçevesi

Kira ilişkileri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri çerçevesinde düzenlenir ve uygulanır. Kira sözleşmesinin temel tarafları, "kiraya veren" ve "kiracı" olarak tanımlanır. Kiraya veren, kira konusu malın kullanımı ve faydalanma hakkını kiracıya devreden kişidir. Kiracı ise bu kullanım hakkı karşılığında kiraya verene belirli bir bedel ödemeyi üstlenen kişidir.

Kira Sözleşmesinin Tanımı ve Kapsamı

Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesine göre kira sözleşmesi; kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya bu kullanımın yanı sıra faydalanmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi taahhüt ettiği bir sözleşmedir. Kira sözleşmesinin konusu taşınır, taşınmaz mallar ya da belirli hakların kullanımı olabilir.

Kira Sözleşmesinin Şekli ve Geçerliliği

TBK'nın ilgili hükümleri çerçevesinde kira sözleşmelerinin yazılı veya sözlü olarak yapılması mümkündür. Kanun, geçerlilik açısından herhangi bir şekil şartı öngörmemiştir. Ancak taraflar arasında doğabilecek anlaşmazlıkları önlemek ve delil teşkil etmesi açısından kira sözleşmesinin yazılı yapılması yaygın olarak tercih edilmektedir.

Kira Sözleşmesinin Türleri

Türk Borçlar Kanunu kapsamında kira sözleşmeleri, genel olarak üç ana başlık altında sınıflandırılabilir:

1. Adi Kira Sözleşmesi: Bir malın kullanım hakkının belirli bir bedel karşılığında devredildiği genel kira sözleşmesidir.

2. Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmesi: Konut olarak kullanılan veya iş yeri işlevi gören taşınmazların kiralanmasıyla ilgili sözleşmelerdir.

3. Ürün Kirası Sözleşmesi: Ürün veren malların veya hakların kullanımını ve bu ürünlerin toplanmasını içeren sözleşmelerdir.

Kira Süresi ve Türleri

Kira sözleşmeleri belirli veya belirsiz süreli olarak düzenlenebilir:

• Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri: Sözleşmede öngörülen sürenin sona ermesiyle otomatik olarak son bulur.

• Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri: Sözleşme süresi belirtilmeyen hallerde, taraflardan birinin yasal fesih dönemlerine uygun bildirimde bulunmasıyla sona erdirilebilir.

Kiracının Hak ve Yükümlülükleri

Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiracının temel hak ve yükümlülükleri şunlardır:

• Kira bedelini zamanında ödeme,

• Kiralananın bakım ve temizlik giderlerini karşılama,

• Kiralanandaki ayıpları kiraya verene bildirme,

• Kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme,

• Kiralananı sözleşme sonunda geri verme.

Kiraya Verenin Hak ve Yükümlülükleri

Kiraya verenin temel yükümlülükleri TBK’nın 301. ve 312. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Buna göre kiraya veren:

• Kiralananı sözleşmeye uygun ve kullanılabilir bir durumda teslim etmek,

• Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanmak,

• Kiralanandaki ayıpların giderilmesi için sorumluluk üstlenmek zorundadır.

Alt Kira ve Devir İşlemleri

Alt kira ve kira ilişkisinin devri TBK'nın 322. maddesiyle düzenlenmiştir. Kiracı, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebilir. Ancak konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadan alt kira kurulması mümkün değildir. Kira ilişkisinin devri için kiraya verenin yazılı onayı şarttır ve özellikle iş yerleri için bu rızanın haklı bir gerekçe olmadan reddedilemeyeceği hükme bağlanmıştır.

Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Kira sözleşmesi, sürenin dolması, tarafların karşılıklı anlaşması veya yasal fesih bildirim sürelerine uygun şekilde feshedilmesiyle sona erebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde, fesih bildirim süresi taşınmazlar için genelde üç ay, taşınırlar için ise üç gün olarak belirlenmiştir.

Kira Hukuku Kapsamında Görülen Dava Türleri

Kira hukukuna ilişkin başlıca dava türleri şunlardır:

• Kira bedelinin tespiti davası,

• Kira farkı alacağı davası,

• Tahliye davaları (kira bedelinin ödenmemesi, yeni malikin ihtiyacı, imar ve inşa gibi sebeplerle),

• Kira uyarlama davası,

• Ayıplı kiralanan tespit davaları.

Görevli ve Yetkili Mahkemeler

Kira ilişkisinden kaynaklanan davalar genelde Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür. Yetki açısından ise davalının yerleşim yeri mahkemesi genel kural olarak kabul edilir. Ticari nitelikteki kiralamalarda ise tarafların yetki sözleşmesi yapma hakkı saklıdır.

Avukat Uğur Kumcu Hukuk ve Danışmanlık olarak kira hukuku alanında başlıca hizmetlerimiz;

• Kira hukuku alanında danışmanlık hizmeti verilmesi

• Kira sözleşmesinin hazırlanması

• Hazırlanan kira sözleşmelerinin hukuki uygunluğu bakımından incelenmesi

• Güvence bedelinin geri alınması sürecinin takibinin yapılması

• Tahliye taahhütnamesinin hazırlanması

• Kira alacaklarına yönelik icra takibinin yapılması

• Kira ilişkisinden kaynaklı ihtarname hazırlanıp gönderilmesi

• Kiralanandaki ortaya çıkan ayıplara ilişkin tespit davası açılması ve takip edilmesi

• Tahliye davalarının açılması ve takip edilmesi

• Ecrimisil davalarının açılması ve takip edilmesi

• Kira tespit davasının açılması ve takip edilmesi

KİRA HUKUKU 2025, KİRACI-EV SAHİBİ, TAHLİYE 2025, KİRALANANIN TAHLİYESİ, KİRA 2025, TAHLİYE 2025, Kira avukatı ankara, tahliye davası avukat